2007年10月，美國房地產泡沫會不會破裂？
世界上任何事物的發展都是波浪式的，經濟學家把這種起伏的、波浪式的經濟發展叫做經濟發展週期或產業發展週期。由於經濟發展的週期性對經濟運行有著巨大的影響，從而成為經濟學研究的重要問題。每個經濟週期都會經歷危機、蕭條、復蘇和高漲四個階段。
世界各種經濟學派對經濟發展週期性波動的理論概括，雖然存在著若干差異，但在一些本質性的問題上基本是一致的或相同的。即經濟發展波動具有的規律性，是由經濟發展和運行過程中多種因素綜合作用的結果，是由國民經濟運行中經濟擴張和收縮交替構成的。如何界定經濟週期的波峰和波谷，有不同的論點。多數專家認為，只有綜合地、較長期地出現負增長，並對國民經濟產生明顯的危害才叫“衰”，而後總會出現復蘇和繁榮期，有衰有榮，這樣才能形成週期。
世界經濟發展的歷史表明，從1852年爆發第一次經濟危機以來，已經歷了20多次大規模的生產過剩經濟危機，其中世界性的經濟危機為15次，呈現出一種週期性的現象。
美國的房地產業從1870年的繁榮期經1876年低潮期再回到1887年高潮期，歷時18年。從1887年高潮期轉入1896年低潮期後重新回到1904年的繁榮期，仍歷時18年。從1904年繁榮期轉入1916年蕭條期再回到1923～1925年的繁榮期，歷時20～22年，其間插入了一個較小的迴圈期，即1916年蕭條期～1918年繁榮期～1920年衰退期；從1925年繁榮期經1933年蕭條期再回到1945年的繁榮期，歷時20年。此後從1955年繁榮期經1964年衰退期後再進入1972年的繁榮期，歷時18年。從以上實證資料可以看出，美國房地產業大致按18～20年的頻率完成一次週期迴圈波動，是按著名的庫茲涅茨週期模式(18~20年)進行的。
本次號稱全世界有史以來最大的房地產泡沫是從2001年911事件以後從美國吹起來的，並且吹向了全世界！
研究英美金融市場歷史上主要的「10月大屠殺」週期可以發現下面兩組週期循環：10-50-30-50-30-10 Series & 58-36-36-58 Series（單位：年），其中最引起筆者注目的是36年這個數字，因為這是土星與海王星正沖週期，2007年正好碰到這個星相，6月25日是最後一次正沖。約36年前，即1972年也有這個星相（1972.4.20，雙子-射手），適逢美國房地產景氣高峰，18年後（1990年），房地產景氣泡沫破滅現於日本。以東西方交互出現泡沫破滅原則而論，2007年10月，美國房地產泡沫破裂，一點都不奇怪！以30＋50＋30＋10＝120年而言，2007年往前回溯120年，同樣是丁亥年（1887年），也正好是美國房地產業從1876年低潮期再回到1887年高潮期。

經濟學人》雜誌指出，本輪樓市泡沫已經超出了上世紀20年代和90年代的股市泡沫——

在過去5年中，發達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，升幅相當於各國國內生產總值的100%，這也是有史以來全球最大的一次資產泡沫。發達國家房地產市場越繁榮，最終泡沫破裂的後果就越慘。

根據《經濟學人》雜誌日前發佈的統計，過去5年，發達國家的樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，升幅相當於各國國內生產總值的100%。這次樓市泡沫比上世紀90年代後期全球股市泡沫（歷時5年、升幅是國內生產總值的80%）和上世紀20年代後期的美國股市泡沫（佔國內生產總值的55%）更加膨脹，是有史以來最大的。

該雜誌最近還公佈了新一季樓價指數，資料來自借貸公司、地產公司和國際統計，涵蓋20個國家和地區，結果半數國家和地區的樓價繼續飆升，升幅達到10%以上。其中美國樓價比去年同期上升了12.5%；在歐洲，法國和西班牙的升幅最高，分別達到15%和15.5%。

飆升的房價大大推動了世界經濟的發展。一旦房價下跌，情況將如何？《經濟學人》雜誌以美國為例指出，美國房價已升至危險的高度，最有力的證據也許就是過去一個月來美國幾乎每一家報紙和雜誌的前頁都大量刊登了購房熱方面的文章。

一段時間以來，人們一直在警告全球房價都在以驚人的速度增長，包括美國在內。既然大部分人都已注意到了，那么算賬的日子就指日可待。它不會令人愉快。目前的住房市場繁榮以何種方式結束，它可能決定著整個世界未來數年的經濟發展方向。

縱觀歷史，金融泡沫，不論是住房、股票還是鬱金香球，所持續膨脹的時間總是比理性的人們認為可能持續的時間要長。在很多國家，房價相對於房租和收入而言已升至創紀錄的水準。但是，正如20世紀90年代末網路股崩盤所證明的那樣，有些價格可能還要升得更高。預測房價何時下跌是不可能的，儘管房價肯定要下跌。在澳大利亞和英國，房價已經開始下滑。美國的住房市場可能要再過一年左右才下跌。

但此次經濟損失可能要比以往更為嚴重，因為房價更有可能是名義下跌，而不是實際下跌。與先前的房價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒於通貨膨脹如此之低，房價至少要十年保持不變才能將實際房價壓回到長期平均價值的水準。最重要的是，在很多國家，這種房價繁榮受投資者驅動的因素遠遠大於以往，因此如果房價開始下跌，他們出售房產的可能性遠遠大於業主居住者。

目前整個世界經濟都處於危險之中。國際貨幣基金組織已對此發出警告：正是因為房價上升是一種全球現象，因此任何下跌都很有可能同步發生，所以後果也將是廣泛承受。房地產持續繁榮令人愉快，可是有史以來財富的最大增長卻多半只是一種幻想。

富國樓市泡沫破裂損失雙倍於股市

很多人斷言房價不那么容易受災難的影響。他們認為，房屋與股票不同，不是紙上財富。你可以住在裏面。房屋不能像股票那樣說賣就賣，因此價格暴跌的可能性要小一些。

誠然，房價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊係在降落傘上的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。房價暴漲與網路泡沫之間存在著令人不安的相似之處：儘管租金不足以支付利息，但投資者仍然一直在買房，一味期盼高額資本收益，就像20世紀90年代末投資者購買虧損公司的股票一樣，僅僅是因為股價在上揚。

住房與股票之間的另一個巨大區別與其說令人欣慰，不如說令人擔憂：人們借錢買房的可能性遠遠大於借錢買股票。在大多數國家，與以前的繁榮相比，最近的房價上漲與房貸大幅上升是同步發生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現有的業主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉變成可以開支的現金。如此一來，房地產繁榮就很可能比股市泡沫更加危險，而且通常隨之而來的是反復出現的持續經濟疲軟。

國際貨幣基金組織進行的一項調查發現，在富裕國家，房價泡沫破裂後的平均產出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導致衰退。

美政策調整將陷於被動

澳大利亞、英國和荷蘭最近的經歷得出的教訓就是：與常識相反，利率大幅上調未必能夠帶動房價下跌。這對美國來說是個壞消息。

即使美國的房價最初只是持平，而不下跌，這也將損害消費者開支，因為依賴資本收益而借貸的動力消失了。正是依靠鼓勵這種借貸，美國的房價上升才比其他地區更大地促進了經濟發展。美國2001年以來創造的全部就業機會中有2/5來自與住房相關的部門，如建築、房地產放款和經紀。如果房價實際上出現下跌，這一促進因素將轉變成重大阻力。

一旦房價下跌推動經濟朝著衰退的方向發展，那么令人難堪的事實將是：美國決策者掌握的調整餘地將比他們在股市泡沫破裂後掌握的餘地小得多。短期利率僅為3%，降息空間縮小。2000年，美國擁有預算盈餘。而今天它擁有的是鉅額赤字，所以大幅減稅已無可能。

美國房地產泡沫現在已經在東北很多地方出現

自2007年房市泡沫破滅後，美國房地產市場跌勢一發不可收拾，並在2009年初降至谷底。不過在美國政府隨後推出的對初次購房者減免稅費的優惠政策激勵下，美國房市在2009年4月至2010年初出現短暫回暖，房價曾連續數月實現上漲。不過，在2010年4月政策逐步退出後，美國房市再度顯露疲態，房價也跌跌不休。

　　　對此紐約決策經濟學公司執行董事卡利‧里希指出，過去12個月房價的跌幅幾乎抹去了此前12個月的漲幅。不過他認為儘管房市困境加劇，但“並未陷入絕境。”

　　　在價格持續下跌的同時，美國住房銷量也在下滑。美國全國房地產經紀協會上周公布的數據顯示，4月份全美二手房銷量環比下跌0.8%，按年率計算為505萬套。但需要格外注意的是，4月份全美二手房簽約銷量環比驟降12%。這一指標衡量的是簽約率，通常較買賣正式完成提前1-2個月。

　　　衰退程度前所未見

　　　若與歷史數據進行對比不難發現，本輪美國房地產市場的衰退程度已經超過此前任何一輪。近期來看，上世紀70年代以來美國房市經歷過三次較大規模衰退，其中 1979-1982年期間房價下滑14%，1988-1995年間下滑6%，而2006年至今美國房價已經下滑超過33%。

　　　即便與上世紀三十年代大蕭條期間房市的表現相比，這一次的衰退程度也尤甚。大蕭條時期美國房價從最高點到最低點的跌幅約為31%，且房價恢復到正常水平花費了將近20年。

　　　美國房市緣何遲遲難以走出困境，分析人士認為，“影子庫存”的大量存在以及經濟複蘇進程緩慢是造成房市動力不足的兩大因素。

　　　首先在供給方面，美國房屋存量仍然大幅超出正常水平，不但給房價帶來壓力，而且阻滯了建造商的新建房屋開工計劃。全國房地產經濟協會上周公布的數據顯示，4月份被稱為“影子庫存”的止贖房屋數量約為387萬套，高於10年均值的300萬，預計這些房屋全部出清需要9.2個月，遠遠高於6.5個月的10 年均值。另據業內機構預計，美國超過90天未售出的存屋數量已經超過180萬套。

　　　其次在需求方面，美國經濟複蘇力度仍顯不足，一季度 GDP增速僅為1.8%，這使得就業市場壓力很難盡快緩解，預計失業率仍將在9%的水平上下徘徊。就業市場持續低迷，抑制了消費者對住房的需求，造成房價下跌；反之房價的進一步下跌令財富縮水的住房持有者在消費方面更加遲疑，削弱了美國經濟複蘇的動力。兩者相互作用，已經形成一個難以突破的“怪圈”。