面對上海樓市房價的高速增長，資深房產專家、復旦大學房地產研究中心特約研究員季寶紅近日在復旦發表演講時預測：明年上半年上海樓市可能出現「拐點」。

　　世界主要國家房價下跌

　　季寶紅認為，從世界范圍看，20世紀90年代中期以來，全球房地產業繁榮，房價不斷上漲。從倫敦到馬德里，從華盛頓到悉尼，不斷上漲的房價曾經是多年來人們的熱門話題。澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭、西班牙、瑞典的房價都漲了50%以上。美國房價相對而言上漲較為有限，為30%，但這仍然是有記錄以來最大幅度的實際上漲。房價的暴漲，使房地產背離市場的價值規律。

　　天下沒有「免費午餐」，如今，一場世界性的房地產泡沫危機已經開始出現。尤其是在美國、澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭、西班牙等13個國家，房價出現市場性下降。以英國為例，據英國某房地產集團對4000多家房地產公司調查后得出結論，現在英國住房價格出現了自2001年11月以來的首次下降。降幅雖然為0.1%，但該集團警告，這可能是住房市場進一步下滑的開端。在今年下半年，樓價跌幅有可能達到20至30%。

　　投資一般性的房地產，其風險與股市沒什么區別。因此，英國權威的《經濟學人》周刊告誡讀者：在通脹率几乎為零的世界上，兩位數的回報率在樓市如同在股市一樣是不可持續的。

　　季寶紅指出，上海樓市作為全球房地產業的組成部分，可能受到全球房地產業衰退的波及，應當引起投資者的重視。

　　解讀上海房產重要數據

　　目前，上海房地產業已經成為僅次于金融保險、商貿流通和信息產業的第四大產業。房地產增加值占全市GDP的比重已從1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2002年房地產增加值達到373.63億元人民幣（下同），比上年增長14.5%，預計今年將達到7%以上，其對經濟增長的貢獻作用不斷提高。在上海GDP兩位數的增長中，約一個百分點是房地產業直接貢獻的。

　　季寶紅認為，房地產在帶動固定資產投資中功不可沒。上海房地產開發投資始終保持較高水平，是上海經濟發展的一個重要增長點。1996年以來，每年的房地產開發投資均超過500億元，約占全市固定投資30%。2002年完成房地產開發投資719億元，比上年增長18.7%。今年1至10月，完成房地產投資額769億元，增長17.3%。

　　在上海，市民住房自有率已達75%，280多萬戶家庭已經擁有住房財產和價位預期。據了解，倫敦的住房自有率為46%，同國外類似大城市相比，上海住房市場已趨于飽和。

　　另外，根據上海市統計局抽樣調查，上海的投資性購房比例已經達到16%（以套為單位）。單價7000元以上的房屋，投資性購房比例已占39%。季寶紅介紹說，從海外經驗看，一般認為，當投資性購房比例超過20%時，房市會孕育一定的風險。

　　明年房價出現「拐點」

　　有關部門透露，目前上海房地產市場的土地供應量、新開工面積、施工面積、批准預售面積都比較大。今年1至10月，全市共出讓商品住宅用地1616公頃，同比增長46.7%，預計全年供應量將超過2600公頃﹔商品住房新開工2197萬平方米，同比增長23.6%，預計全年將達到2700萬平方米﹔商品住房施工面積6404萬平方米，同比增長23.9%，預計全年將達到7000萬平方米﹔商品住房批准預售面積2163萬平方米，同比增長22.9%，預計全年將達到2500萬平方米。

　　自去年以來，上海開工的重大工程商品房和中低價商品住房陸續竣工。盡管短期內本市商品住房銷售價格水平仍將繼續上漲，但預計今后供應總量和結構將趨于合理，銷售價格水平上漲幅度也將趨于平穩。

　　根據以上數據，季寶紅分析，隨著供應量的放大，上海樓價很難維持高價。

資料來源：上海文匯報