昨日11月28日晚申時本大師正式簽約，買下羅斯福路六段育英街口兩房一廳預售屋【丰景】，三樓A戶，面積28.44坪，總價2858萬元，房貸2001萬元。

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代銷公司負責簽約的黃婉柔小姐柔柔，生日為1979己未年8月25日甲子日申時，是處女座美女，她聽本大師有兩位美女乾女兒，主動要拜在我門下當我的乾女兒，還要求以後房屋交屋後一定要長期低價租給她，我立刻就答應她了，柔柔顯得非常高興，說以後會孝順本大師，陪乾爹吃喝玩樂。

柔柔說，如果是羅斯福路三段預售屋單價是每坪160萬，本大師告訴她本大師是命理界第一高手，侯康配鐵定會當選，到時候【丰景】的訂價可以立刻調價漲20%

每坪開價109-119萬
機械平面車位開價260-280萬

論地點
比不上「和暘W 」（成交均價85）
「岳泰峰華 」（成交均價88）
「玖原青 」（成交均價77）
差不多距離的「天成河悅」成交均價是77.8

論得房率
只有55-57% （岳泰峰華63%）
意思是多買坪數
實際使用面積卻沒有比較大

論安靜
比不上離捷運更近、在育英街裡的「玖原青」
正面羅斯福路的26坪會吵死（只退縮2米）
注定無法開窗

再來討論風景
本棟沒有風景可言
看不到河岸
頂樓13樓，也只是看到正旁邊11樓高、均價80萬的「和邦羅斯福」屋凸，更醜

至於棟距
面育英街的只有8米
還有後面一整排舊房等都更
蓋起來就GG；
面羅斯福路的
除了前面說的太吵無法開窗外
對面吉美君悅（成交均價81萬）蓋起來
即使棟距大還是擋住一大片藍天
心情差

接著說到室內空間
高度只有3米15還是3米2
28坪的入戶有大樑
若要包樑 包完大概只剩2米6

26坪的感覺好過28坪
因為28坪的就是次臥大一咪咪而已
不過無論26還是28都很小
所以玄關鞋櫃掛衣架的空間超迷你
然後兩房就是硬格的意思

現場樣品屋沒有把所有牆都蓋起來
連浴室都沒牆
想像一下所有牆都蓋起來後
臥室浴室就是小到一個不行
然後臥室的窗戶會看到室外機
（臥室窗高度70，室外機市面上除了大金有69公分高的外，大部分都是90幾，而且還要加上架子）（建商送三菱重工冷氣）

至於廚房雖是明火
但材料普通（林內的樣子）
沒有給濾水器

地板是木地板
兩色可選，一色深，一色淺
算中規中矩

管理費目前規劃一坪$120
不過戶數太少
請不起三班保全
頂多白班保全加清潔打掃一位

最後停車場小到炸
有轉盤
但沒有一個車位是好停的
難停的程度讓我覺得還不如給倉儲車位
至少可以少100-120萬

***
講這麼多缺點 還是有優點的
1. 一層三戶兩部梯，只有13層高（地下室到B3)
2. YKK 6+6氣密窗
3. 26坪的客廳面寬有3米17 （28坪的反而只有3米）
4. 請了SGS做驗證
5. 離捷運站走路5-6分鐘

***

問代銷為何開價這麼高
說是因為請了SGS做驗證
品質跟其他建案不一樣
而且外牆還用不鏽鋼裝飾
我只好奇這樣夏天溫度不會更高嗎？

成交價若能跟岳泰峰華差不多
我會考慮。

註1: 丰景得房率較低，若跟岳泰峰華相同價格成交，其實就是買得比岳泰峰華貴，主要就是不在夜市邊+SGS/YKK有加分。
註2: 前1-3間成交都有可能是建商自己買賣，成交5間以上才是真正參考價。
註3: 只能貸7成，跟一般新建案能貸85成差很多，想必是銀行鑑價跟不上開價，畢竟地點更好的岳泰峰華，距今不到半年前（2023/04）23.67坪的3樓成交價是每坪87.23萬/坪，丰景26坪的3樓開價則是109萬，每坪足足多了22萬。


全文完。

10/25補充:
突然想到關於制震、耐震（比如戴勝發專利鋼筋綁法）、隔音（比如隔音水泥）、防水（比如拜鐵膜）、空氣清淨（比如電梯裡安裝空氣清靜機）等其他大型建案會強調的部分，代銷並未介紹，不知是沒有還是剛好沒介紹到、還是因為我現場一直嫌棄價格代銷先生也放棄多說了，但若真的都沒有，只是請SGS來驗證，綜合上面優缺點，真的找不到要溢價附近2022/2023新建案20-30萬/坪來買丰景的理由?。